Mietrendite-Rechner für Immobilien 2026: Brutto & Netto berechnen
Berechnen Sie die Brutto- und Nettomietrendite Ihrer Immobilie — mit Leerstand, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Inklusive Bewertungsmaßstab.
Die Mietrendite ist die wichtigste Kennzahl für jede Anlageimmobilie — und trotzdem wird sie oft falsch berechnet. Wer nur die Bruttomietrendite betrachtet, unterschätzt die tatsächlichen Kosten und überschätzt seinen Ertrag. Erst die Nettomietrendite unter Berücksichtigung von Leerstand, Verwaltung und Instandhaltung zeigt, was eine Immobilie wirklich abwirft.
In diesem Artikel erklären wir beide Kennzahlen, nennen Benchmarks für den deutschen Markt und stellen Ihnen unseren interaktiven Rechner zur Verfügung — direkt im Browser, ohne Anmeldung.
Inhaltsverzeichnis
Was ist die Mietrendite?
Die Mietrendite (auch Mietrendite p. a. oder Immobilienrendite) gibt an, wie viel Prozent des eingesetzten Kapitals die Immobilie jährlich als Mieteinnahmen zurückbringt. Sie ist das Immobilien-Äquivalent zur Dividendenrendite bei Aktien.
Zwei Varianten sind gebräuchlich:
- Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Schnell zu berechnen, ignoriert aber alle Kosten.
- Nettomietrendite: Berücksichtigt Kaufnebenkosten, Leerstand, Verwaltung und Instandhaltung — das realistischere Bild.
Bruttomietrendite: Formel und Rechenbeispiel
Formel: Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Kaltmiete 1.000 €/Monat
- Jahreskaltmiete = 1.000 × 12 = 12.000 €
- Bruttomietrendite = (12.000 ÷ 300.000) × 100 = 4,0 %
Die Bruttomietrendite ist ein guter erster Filter. Sie eignet sich für einen schnellen Vergleich zwischen Objekten, sagt aber nichts über die tatsächliche Rendite aus.
Nettomietrendite – die entscheidende Kennzahl
Die Nettomietrendite berücksichtigt alle Kosten, die mit dem Erwerb und dem Betrieb der Immobilie verbunden sind:
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notarkosten und ggf. Maklerprovision (typisch 7–12 % des Kaufpreises)
- Leerstand: Realistische Annahme von 2–5 % der Jahreskaltmiete
- Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Steuerberatung, Versicherungen (nicht auf Mieter umlegbar)
- Instandhaltungsrücklage: Empfehlung: ca. 1 % des Kaufpreises pro Jahr
Nutzen Sie unseren Rechner für eine vollständige Berechnung:
Mietrendite-Rechner 2026
Brutto- und Nettomietrendite berechnen
Netto ohne Nebenkosten
GrESt + Notar + Makler (∅ 7–12 %)
Nettokaltmiete ohne Betriebskosten
Realistischer Leerstandsanteil p. a.
Hausverwaltung, Steuerberater etc.
∅ 1 % des Kaufpreises empfohlen
Bruttomietrendite
4,00 %
vor Kosten
Nettomietrendite
3,29 %
Nettomieteinnahmen
10.560 €
pro Jahr
Amortisation
30,4 J.
Rückzahlungsdauer
Was ist eine gute Mietrendite? Benchmarks 2026
Im deutschen Immobilienmarkt gelten folgende Richtwerte für die Nettomietrendite:
| Rendite | Bewertung | Typische Lage |
|---|---|---|
| < 3 % | Schwach | München, Hamburg, Frankfurt Zentrum |
| 3–4 % | Mäßig | Großstädte, gute Lagen |
| 4–5 % | Gut | B-Städte, Mittelstädte |
| > 5 % | Sehr gut | Ländliche Regionen, Ostdeutschland |
Wichtig: Eine hohe Rendite geht oft mit höherem Risiko einher — Leerstandsgefahr, geringeres Wertsteigerungspotenzial oder aufwändige Verwaltung.
Mietrendite gezielt steigern
Für bestehende Immobilien gibt es mehrere Stellschrauben:
- Miete anpassen: Eine rechtssichere Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder via Indexmietvertrag steigert die Rendite direkt.
- Leerstand minimieren: Schnelle Neuvermietung, attraktive Inserate und professionelle Mieterauswahl senken Leerstandszeiten.
- Kosten optimieren: Hausverwaltungsgebühren vergleichen, günstigere Versicherungen abschließen.
- Steuerliche Optimierung: AfA-Abschreibung und Werbungskosten konsequent nutzen — der AfA-Rechner hilft dabei.
Rendite vs. Wertzuwachs: Gesamtbetrachtung
Die Mietrendite ist nur ein Teil der Immobilienrendite. Der Gesamtertrag setzt sich zusammen aus:
- Nettomietrendite (laufende Erträge)
- Wertsteigerung der Immobilie (Kapitalrendite)
- Steuerersparnisse durch AfA und Werbungskosten
- Tilgungsleistung bei kreditfinanziertem Kauf (Hebel-Effekt)
In teuren Lagen wie München ist die Mietrendite oft gering (unter 3 %), aber die historische Wertsteigerung war erheblich. In renditestarken Regionen ist der Wertzuwachs oft niedriger. Für eine fundierte Entscheidung brauchen Sie alle Komponenten im Blick.
Die Mietrendite ist eine unverzichtbare Kennzahl für jede Investitionsentscheidung — aber nur die Nettomietrendite zeigt das echte Bild. Wer alle Kostenposten einkalkuliert und die Rendite realistisch modelliert, vermeidet böse Überraschungen nach dem Kauf.
Für eine umfassende Steueroptimierung nutzen Sie auch unseren AfA-Rechner und unseren Artikel zur Immobilie als Kapitalanlage 2026. Mit ImmobilienHQ behalten Sie alle Kennzahlen Ihres Portfolios dauerhaft im Überblick.
Häufige Fragen (FAQ)
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