AfA Rechner für Immobilien: Abschreibung berechnen & Steuer sparen (2026)
Mit unserem AfA-Rechner berechnen Sie die steuerliche Abschreibung Ihrer Vermietungsimmobilie in Sekunden — inkl. Erklärung zu Bemessungsgrundlage, Sonder-AfA und Anlage V.
Die Abschreibung auf Gebäude (AfA = Absetzung für Abnutzung) ist einer der wertvollsten Steuervorteile für Vermieter. Sie mindert Jahr für Jahr die zu versteuernden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung — ohne dass Sie tatsächlich Geld ausgeben müssen. Doch wie hoch ist Ihre AfA genau?
Unser AfA Rechner zeigt Ihnen sofort, wie viel Sie jährlich abschreiben können und wie groß die daraus resultierende Steuerersparnis ist. Weiterführend empfehlen wir unseren Artikel zu Werbungskosten für Vermieter und der Anlage V Ausfüll-Anleitung.
Inhaltsverzeichnis
1. AfA Grundlagen: Was ist absetzbar?
Abgeschrieben wird der Gebäudewert — nicht der Grundstücksanteil. Das Grundstück unterliegt keiner Abnutzung und darf steuerlich nicht abgeschrieben werden. Deshalb muss der Kaufpreis auf Gebäude und Grundstück aufgeteilt werden.
Standardsätze nach § 7 EStG:
- Gebäude nach dem 31.12.1924 fertiggestellt: 2 % p.a. (lineare AfA, 50 Jahre)
- Gebäude vor dem 1.1.1925 fertiggestellt: 2,5 % p.a. (40 Jahre)
- Denkmalgeschützte Gebäude in Sanierungsgebieten: erhöhte AfA nach § 7h/7i EStG
Neubau-AfA seit 2023: Für Neubauten, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, gilt der erhöhte AfA-Satz von 3 % p.a. nach § 7 Abs. 4 EStG.
2. AfA Rechner — Ihre Abschreibung berechnen
Geben Sie Ihre Kaufpreisdaten ein. Der Rechner ermittelt automatisch die jährliche und monatliche Abschreibung sowie Ihre geschätzte Steuerersparnis.
AfA-Rechner Immobilien 2026
Gebäudeabschreibung berechnen nach § 7 EStG
Kaufpreis ohne Nebenkosten
Notar, Grunderwerbsteuer, Makler
Nicht abschreibbarer Bodenanteil
Baujahr 1925–2022: 2 % / 50 Jahre
Für Steuerersparnis-Berechnung
Bemessungsgrundlage
264.000 €
Gebäudewert ohne Grund+Boden
Jährliche AfA
5.280 €
2 % der Bemessungsgrundlage
Monatliche AfA
440 €
Jährlich ÷ 12
Steuerersparnis/Jahr
2.218 €
Bei 42 % Steuersatz
Gesamtersparnis über 50 Jahre: ca. 110.880 € — bei gleichbleibendem Steuersatz von 42 %.
* Orientierungsrechner nach § 7 EStG. Individuelle steuerliche Beratung ersetzt dieser Rechner nicht. Bitte konsultieren Sie einen Steuerberater für Ihre konkrete Situation.
3. Bemessungsgrundlage korrekt ermitteln
Die Bemessungsgrundlage für die AfA ist der Kaufpreis des Gebäudes — nicht des gesamten Grundstücks inklusive Boden. Die Aufteilung erfolgt entweder durch:
- Kaufpreisaufteilung im Vertrag: Ist ein separater Grundstückswert angegeben, wird dieser abgezogen.
- Bodenrichtwert-Methode: Der amtliche Bodenrichtwert × Grundstücksfläche ergibt den Bodenwert; der Rest entfällt auf das Gebäude.
- BMF-Arbeitshilfe: Das Bundesfinanzministerium stellt eine offizielle Excel-Tabelle zur Kaufpreisaufteilung bereit (Finanzamt akzeptiert sie in der Regel).
Nebenkosten einbeziehen: Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklerprovision erhöhen die Bemessungsgrundlage anteilig — im Verhältnis Gebäude zu Grundstück.
4. Sonder-AfA und erhöhte Abschreibungen
Neben der linearen AfA gibt es Sonderabschreibungen, die gezielt steuerliche Vorteile schaffen:
- § 7b EStG (Sonder-AfA Neubau): Für neue Mietwohngebäude, die zwischen 2019 und 2026 fertiggestellt wurden: zusätzlich 5 % p.a. über 4 Jahre, also 20 % Sonder-AfA auf die Anschaffungskosten.
- § 7h/7i EStG (Denkmal-AfA): Bei Sanierungsmaßnahmen in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder bei Denkmälern: 9 % p.a. über 8 Jahre, dann 7 % über 4 Jahre.
- § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (Herstellungskosten): Modernisierungskosten innerhalb von 3 Jahren nach Erwerb, die 15 % des Gebäudewerts übersteigen, müssen aktiviert und zusammen mit dem Gebäude abgeschrieben werden.
Details zur steuerlichen Behandlung von Modernisierungskosten finden Sie im Artikel Modernisierungskosten absetzen als Vermieter.
5. Wo trägt man die AfA in der Steuererklärung ein?
Die Abschreibung gehört in die Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung), Zeile 33–42 je nach Gebäudeart und Nutzung:
- Zeile 33: AfA nach § 7 EStG (lineare AfA)
- Zeile 34: AfA nach § 7h oder § 7i EStG (Denkmal/Sanierungsgebiet)
- Zeile 35: Sonder-AfA nach § 7b EStG (Neubau)
Beigefügt werden sollte eine Berechnung der AfA-Bemessungsgrundlage (Kaufpreisaufteilung). Ausführliche Schritt-für-Schritt-Hilfe zur gesamten Anlage V bietet unser Artikel Anlage V richtig ausfüllen.
Die Immobilien-AfA ist ein unverzichtbarer Steuervorteil für Vermieter — und mit unserem Rechner in Sekunden ermittelt. Kombiniert mit anderen Werbungskosten (Zinsen, Reparaturen, Verwaltung) reduziert die AfA die Steuerlast auf Mieteinnahmen erheblich.
Einen vollständigen Überblick über alle steuerpflichtigen Mieteinnahmen und die Anlage V gibt unser Leitfaden — inklusive aller abzugsfähigen Positionen und häufiger Fehler beim Ausfüllen. Ob sich das Investment als Ganzes rechnet, zeigt unser Pillar-Artikel zur Immobilie als Kapitalanlage 2026.
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Häufige Fragen (FAQ)
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