Indexmietvertrag 2026: Erklärung, Rechner & Vergleich mit Staffelmiete
Indexmietvertrag erklärt: Wie funktioniert die Mieterhöhung nach VPI, wie berechnen Sie die neue Miete, und für wen lohnt sich Indexmiete?
Der Indexmietvertrag ist eine elegante Lösung für Vermieter, die Mieterhöhungen automatisch an die Inflation koppeln wollen — ohne jedes Mal die Hürden der Vergleichsmieterhöhung nehmen zu müssen. Die Miete steigt oder fällt mit dem Verbraucherpreisindex (VPI).
Dieser Artikel erklärt, wie Indexmiete funktioniert, wie Sie die neue Miete berechnen, und wann Indexmiete besser ist als Staffelmiete.
Inhaltsverzeichnis
Was ist ein Indexmietvertrag?
Ein Indexmietvertrag (§ 557b BGB) ist ein Mietvertrag, bei dem Mieterhöhungen ausschließlich an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes geknüpft sind. Steigt der VPI, steigt die Miete — proportional zur Indexänderung.
Vorteile für den Vermieter:
- Keine Vergleichsmietenrecherche nötig — Erhöhung ist automatisch begründet
- Kein Mieterwiderspmch möglich (außer Formfehler)
- Inflationsschutz: Realkaufkraft der Miete bleibt erhalten
Einschränkung: Bei Indexmiete sind keine anderen Mieterhöhungen zulässig — weder nach Vergleichsmiete noch nach Modernisierung (Ausnahme: Pflichtmodernisierungen nach gesetzlicher Vorschrift).
Indexmiete berechnen: Formel und interaktiver Rechner
Formel: Neue Miete = Alte Miete × (Neuer VPI ÷ VPI bei Mietbeginn)
Den aktuellen VPI veröffentlicht das Statistische Bundesamt monatlich auf destatis.de. Als Basis gilt 2020=100.
Unser Rechner berechnet die neue Miete automatisch — mit Schnellauswahl für aktuelle VPI-Werte:
Indexmiete-Rechner 2026
Neue Miete nach Verbraucherpreisindex (VPI) berechnen
Schnellauswahl neuer VPI (2020=100):
Neue Kaltmiete
1.042,95 €
pro Monat
VPI-Veränderung
+22,70 %
gegenüber Basis-VPI
Erhöhungsbetrag
+192,95 €
pro Monat
| Jahr | VPI (2020=100) | Miete bei Basis 100 → je Zeitpunkt |
|---|---|---|
| 2020 | 100 | 850,00 € |
| 2021 | 103.8 | 882,30 € |
| 2022 | 111.5 | 947,75 € |
| 2023 | 117.7 | 1.000,45 € |
| 2024 | 119.9 | 1.019,15 € |
| 2025 | 121.8 | 1.035,30 € |
| 2026 Q1 | 122.7 | 1.042,95 € |
Die Erhöhung darf nach § 557b BGB frühestens 12 Monate nach der letzten Anpassung und nur schriftlich verlangt werden. VPI-Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis), Basis 2020=100.
Formvorschriften: Was muss der Mietvertrag enthalten?
Damit eine Indexmieterhöhung wirksam ist, muss:
- ✓ Der Mietvertrag ausdrücklich als Indexmietvertrag bezeichnet sein (§ 557b BGB)
- ✓ Der VPI bei Mietbeginn und die aktuelle Miete im Vertrag festgehalten sein
- ✓ Die Erhöhungsankündigung schriftlich erfolgen
- ✓ Die Erhöhung erst 12 Monate nach der letzten Anpassung erfolgen
- ✓ Die neue Miete in Euro und Cent angegeben werden (nicht nur die prozentuale Änderung)
Fehlt einer dieser Punkte, ist die Erhöhung unwirksam — auch wenn der VPI gestiegen ist.
Vor- und Nachteile für Vermieter
| Vorteil | Nachteil |
|---|---|
| Kein Aufwand bei Mieterhöhung — kein Mietspiegel nötig | Kein Spielraum für Modernisierungsmieterhöhungen |
| Inflationsschutz — Kaufkraft der Miete bleibt erhalten | Bei fallender Inflation kann Miete stagnieren oder sinken |
| Transparenz und Planbarkeit für beide Seiten | Wenn Mietspiegel stärker steigt als VPI, entgehen Vermieter Einnahmen |
| Kein Mieterwiderspmch möglich (außer Formfehler) | Mindestens 12 Monate zwischen zwei Erhöhungen |
Indexmiete vs. Staffelmiete: Was ist besser?
Staffelmiete (§ 557a BGB): Mieterhöhungen in festen Euro-Beträgen zu festgelegten Zeitpunkten — unabhängig von Inflation oder Mietspiegel.
| Indexmiete | Staffelmiete | |
|---|---|---|
| Mieterhöhung nach | VPI | Fixbetrag |
| Planbarkeit | Mittel (abhängig von VPI) | Hoch (feste Beträge) |
| Inflationsschutz | ✓ Ja | Nur indirekt |
| Modernisierungserhöhung | ✗ Nicht möglich | ✓ Möglich |
Empfehlung: In inflationären Zeiten bietet Indexmiete besseren Schutz. Wenn Sie Modernisierungen planen, ist Staffelmiete flexibler.
Für die Prüfung der Mietpreisbremse lesen Sie auch unseren Artikel Mietpreisrechner & Mietspiegel.
Der Indexmietvertrag ist ein einfaches und effektives Werkzeug für Vermieter, die ihre Mieteinnahmen automatisch inflationsgesichert halten wollen — ohne den Aufwand regelmäßiger Vergleichsmietenrecherchen.
Für die anfängliche Mietpreissetzung prüfen Sie mit unserem Mietpreisbremse-Rechner, ob Ihre Startmiete zulässig ist. Mit ImmobilienHQ verwalten Sie alle Mietverträge und berechnen Indexanpassungen automatisch.
Häufige Fragen (FAQ)
Teste ImmobilienHQ kostenlos — 30 Tage gratis
Schluss mit Excel-Tabellen. Die Immobilienverwaltung Software löst in der Praxis, was dieser Artikel beschreibt: Mieter, Zahlungen, Dokumente, Wartung und Steuer-Center — alles vernetzt, DSGVO-konform.
Neue Artikel per E-Mail
Kein Spam, jederzeit abmeldbar.