Werbungskosten für Vermieter: Die vollständige Liste 2026 (mit Checkliste)
Welche Kosten können Vermieter steuerlich absetzen? Die vollständige Werbungskosten-Liste mit Download-Checkliste — von AfA über Zinsen bis zu Verwaltungskosten.
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig — aber die Steuerlast lässt sich durch Werbungskosten erheblich senken. Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die durch das Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung veranlasst sind. Wer sie vollständig erfasst, zahlt deutlich weniger Einkommensteuer.
Diese Seite enthält die vollständige Werbungskosten-Liste für Vermieter — sortiert nach Kategorien, mit Hinweisen zu Besonderheiten. Laden Sie zudem unsere Checkliste als Download herunter. Für die Berechnung der AfA nutzen Sie unseren AfA-Rechner.
Inhaltsverzeichnis
1. Absetzungen für Abnutzung (AfA)
Die AfA ist oft der größte Einzelposten unter den Werbungskosten und erlaubt, die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer steuerlich geltend zu machen.
- Lineare Gebäude-AfA: 2 % p.a. (Gebäude nach 1924), 2,5 % p.a. (vor 1925), 3 % p.a. (Neubauten ab 2023)
- Sonder-AfA § 7b: Zusätzliche 5 % p.a. über 4 Jahre für Neubauten (Antragstellung bis 31.12.2026 für berechtigte Objekte)
- Denkmal-AfA §§ 7h, 7i: 9 % p.a. über 8 Jahre, dann 7 % über 4 Jahre für anerkannte Sanierungs-/Denkmalkosten
- Bewegliche Wirtschaftsgüter: Einbauten, Einbauküche, Gartengeräte — je nach Nutzungsdauer absetzbar; Geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG) bis 800 € netto sofort im Jahr der Anschaffung
2. Schuldzinsen und Finanzierungskosten
Zinsen für Kredite, die zur Anschaffung, Herstellung oder Instandsetzung der vermieteten Immobilie dienten, sind in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig.
- Hypothekenzinsen und Grundschuldzinsen
- Darlehensgebühren und Bereitstellungszinsen
- Disagio (Damnum) — gleichmäßig auf die Zinsbindungsdauer zu verteilen, außer bei marktüblichen Sätzen
- Nicht abzugsfähig: Tilgungsanteile, Vorfälligkeitsentschädigungen (str. — BGH hat entschieden)
3. Erhaltungsaufwendungen und Reparaturen
Erhaltungsaufwendungen erhalten den ursprünglichen Zustand — sie erhöhen Wert und Substanz nicht wesentlich. Sie sind im Jahr des Abflusses sofort abziehbar.
- Malerarbeiten und Renovierungen (ohne Niveauverbesserung)
- Reparatur und Austausch gleichwertiger Bauteile (Fenster, Heizung gegen gleichwertige)
- Wartungskosten (Heizung, Aufzug)
- Schädlingsbekämpfung, Entrümpelung nach Mieterauszug
Vorsicht: Maßnahmen, die das Gebäude in einen über den ursprünglichen Zustand hinausgehend verbesserten Zustand versetzen, sind Herstellungskosten und müssen aktiviert und abgeschrieben werden. Gleiches gilt für Kosten, die innerhalb von 3 Jahren nach Erwerb 15 % des Gebäudewerts übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten, § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
4. Verwaltungs- und Betriebskosten
- Hausverwaltungskosten: Monatliche Verwalterhonorare, Verwaltervertrag
- Steuerberatungskosten (anteilig): Soweit die Beratung die Vermietungseinkünfte betrifft
- Kontoführungsgebühren: Für Konten, die ausschließlich der Vermietung dienen
- Fahrtkosten: 0,30 € / km für Fahrten zur Immobilie (Besichtigungen, Reparaturen, Mieterwechsel)
- Bürokosten (anteilig): Anteilige Kosten für Büromaterial, Telefon, Internet — sofern direkt mit Vermietung zusammenhängend und belegbar
- Inseratskosten: Kosten für Mietanzeigen, Immobilienportale, Fotografen
- Rechtsberatung: Anwaltskosten für mietrechtliche Auseinandersetzungen, Räumungsklagen
- Software-Kosten: Lizenzkosten für Mietverwaltungssoftware wie ImmobilienHQ
5. Versicherungen und Steuern
- Gebäudeversicherung: Wohngebäudeversicherung, Glasversicherung, Naturgefahrenversicherung
- Vermieter-Haftpflichtversicherung
- Mietausfallversicherung
- Grundsteuer: Die auf das Mietobjekt entfallende Grundsteuer ist als Werbungskosten absetzbar (zusätzlich umlagefähig als Betriebskosten)
- Erschließungsbeiträge: Beiträge nach KAG — als Werbungskosten absetzbar, sofern sie nicht als Herstellungskosten zu aktivieren sind
Eine vollständige Checkliste mit allen Positionen steht zum Download bereit.
6. Was nicht abzugsfähig ist
Nicht als Werbungskosten abzugsfähig:
- Tilgungsanteile von Darlehen
- Kaufpreis des Grundstücks (kein Abnutzungsobjekt)
- Kosten für selbst genutzte Wohnräume
- Private Lebenshaltungskosten ohne direkten Bezug zur Vermietung
- Strafen und Bußgelder (z. B. wegen fehlenden Energieausweises)
Wer als Vermieter alle Werbungskosten lückenlos erfasst, kann die Steuerlast auf Mieteinnahmen erheblich reduzieren — in vielen Fällen bis auf null oder sogar in den negativen Bereich (steuerlicher Verlust). Besonders relevant: die Grunderwerbsteuer als einmalige Anschaffungsnebenkosten und die Modernisierungskosten, die je nach Einordnung sofort oder über Jahre absetzbar sind. Wie Sie alle Mieteinnahmen in der Anlage V korrekt deklarieren, erklärt unser Steuer-Leitfaden. Eine vollständige Übersicht aller Investitions-Steuerthemen zeigt unser Pillar-Artikel zur Immobilie als Kapitalanlage 2026. Laden Sie unsere Checkliste herunter und erfassen Sie alle Kosten das ganze Jahr über digital in ImmobilienHQ.
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