Mieterhöhung 2025: So machen Sie es rechtssicher — Schritt für Schritt

Das deutsche Mietrecht kennt drei grundlegende Formen der Mieterhöhung — jede mit eigenen Regeln:

1. Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Die häufigste Form: Die Miete darf bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden. Dabei gelten strenge Kappungsgrenzen (in vielen Städten max. 15% innerhalb von 3 Jahren) und der Mieter muss zustimmen.

2. Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB)

Nach Modernisierungsmaßnahmen darf der Vermieter die Jahresmiete um bis zu 8% der aufgewendeten Kosten erhöhen (max. 3 €/m² innerhalb von 6 Jahren). Keine Zustimmung erforderlich, aber strenge Ankündigungspflichten.

3. Staffel- und Indexmiete (§§ 557a, 557b BGB)

Automatische Erhöhungen, die bereits im Mietvertrag vereinbart sind. Staffelmiete: feste Stufen zu bestimmten Zeitpunkten. Indexmiete: Koppelung an den Verbraucherpreisindex. Keine Begründung nötig, aber enge Formvorschriften im Vertrag.

Bei der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete müssen Vermieter ihr Verlangen begründen. Drei anerkannte Begründungsmittel stehen zur Wahl:

• Mietspiegel: Der einfachste Weg. Viele Städte veröffentlichen qualifizierte Mietspiegel, die vor Gericht besondere Beweiskraft haben. Bei einfachen Mietspiegeln reicht die Angabe des einschlägigen Feldes.
• Gutachten: Ein Sachverständigengutachten über die ortsübliche Vergleichsmiete. Teuer, aber besonders stark als Beweismittel.
• Drei Vergleichswohnungen: Der Vermieter benennt drei vergleichbare Wohnungen (Lage, Größe, Ausstattung, Baujahr) in derselben Gemeinde, die zu einem ähnlichen Preis vermietet sind. Vollständige Adressangaben sind erforderlich.

Wichtig: Fehlt die Begründung oder ist sie unzureichend, ist das Erhöhungsverlangen formell unwirksam — selbst wenn die neue Miete sachlich berechtigt wäre.

Das Erhöhungsrecht nach § 558 BGB ist an mehrere Fristen gebunden:

• Sperrfrist: Die Miete darf frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung oder nach Mietbeginn erhöht werden.
• Ankündigungsfrist: Das Erhöhungsverlangen muss dem Mieter bis zum Ende des übernächsten Monats zugehen, damit die neue Miete ab dem übernächsten Monat gilt.
• Zustimmungsfrist: Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Verlangens Zeit zu entscheiden.

Beispiel: Erhöhungsverlangen geht am 10. März zu → Mieter muss bis 31. Mai zustimmen → neue Miete gilt ab 1. Juni (frühestens).

Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen (Frist: 3 Monate nach Ende der Zustimmungsfrist).

Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt, begrenzt die Kappungsgrenze die zulässige Erhöhung:

• Normalfall: Max. 20% Erhöhung innerhalb von 3 Jahren
• Angespannte Wohnungsmärkte (von Landesregierungen festgelegt): Max. 15% innerhalb von 3 Jahren

Die Kappungsgrenze gilt pro Wohnung, nicht pro Mietvertrag. Bei einem Mieterwechsel beginnt die 3-Jahres-Frist von vorn.

In Städten wie Berlin, München, Hamburg, Frankfurt und vielen weiteren Ballungsräumen gilt die strengere 15%-Grenze.

Das Mieterhöhungsverlangen muss schriftlich erfolgen und folgende Pflichtangaben enthalten:

• Name und Adresse des Vermieters
• Name und Adresse des Mieters
• Genaue Bezeichnung der Wohnung
• Aktuelle Miete (Nettokaltmiete ohne Nebenkosten)
• Neue Miete und Datum des Wirksamwerdens
• Begründung (Mietspiegel, Gutachten oder Vergleichswohnungen)
• Hinweis auf das Zustimmungserfordernis und die Frist
• Unterschrift des Vermieters

Vorsicht: Elektronische Form (E-Mail) reicht nicht aus. Das Schreiben muss als Originalbrief oder per Einschreiben zugestellt werden. Nachweisbar wichtig: der Zugang beim Mieter, nicht das Absendedatum.

Diese Fehler machen Mieterhöhungen regelmäßig unwirksam:

1. Falsche Berechnung der Sperrfrist: Die 15-Monate-Frist rechnet vom Wirksamwerden der letzten Erhöhung, nicht vom Versand des Schreibens.
2. Falscher Mietbetrag im Schreiben: Immer die Nettokaltmiete angeben, nicht die Warmmiete.
3. Veralteter Mietspiegel: Grundlage muss der aktuelle Mietspiegel sein. Verwenden Sie nie einen Mietspiegel, der älter als 2 Jahre ist (bei qualifizierten Mietspiegeln können Gerichte auch ältere akzeptieren).
4. Kappungsgrenze ignoriert: Prüfen Sie vor Versand explizit, ob Ihre Erhöhung die Kappungsgrenze einhält.
5. Zugang nicht nachweisbar: Verwenden Sie Einschreiben mit Rückschein oder übergeben Sie das Schreiben persönlich gegen Quittung.