Abschreibung bei Immobilien: AfA einfach erklärt

AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“. § 7 EStG regelt, wie Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines abnutzbaren Wirtschaftsguts über dessen Nutzungsdauer verteilt werden. Bei einem vermieteten Gebäude kann diese jährliche Absetzung grundsätzlich bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung eine Rolle spielen.

Die AfA ist keine Auszahlung und keine pauschale Steuererstattung. Sie ist ein Rechenposten, der das steuerlich zu berücksichtigende Ergebnis beeinflussen kann. Ob und in welcher Höhe ein Betrag angesetzt werden darf, hängt vom Objekt, der Nutzung, den Kosten und der konkreten Rechtsgrundlage ab.

Für die klassische Gebäude-AfA ist nicht die gesamte Immobilie als einheitlicher Betrag entscheidend. Im Mittelpunkt steht der abnutzbare Gebäudeteil, soweit er der Einkunftserzielung dient. Bei Eigentumswohnungen und selbstständigen unbeweglichen Gebäudeteilen gelten die Gebäuderegeln nach § 7 Abs. 5b EStG entsprechend.

Bei gemischter Nutzung muss die steuerliche Zuordnung des vermieteten und des selbst genutzten Bereichs gesondert betrachtet werden. Auch Einbauten, bewegliche Wirtschaftsgüter, Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten können eigenen Regeln folgen. Eine pauschale „AfA für alles“ ist daher nicht zuverlässig.

Für Gebäude, die nicht unter die besondere Regelung für nicht zu Wohnzwecken dienende Betriebsgebäude fällt, nennt § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG diese linearen Sätze. Maßgeblich ist das Fertigstellungsdatum, nicht einfach das Jahr des Kaufs:

Die gesetzlichen Referenznutzungsdauern betragen in diesen Fällen 33, 50 beziehungsweise 40 Jahre. Wenn die tatsächliche Nutzungsdauer nachweisbar kürzer ist, erlaubt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG unter den dort genannten Voraussetzungen entsprechende Absetzungen nach der tatsächlichen Nutzungsdauer. Das ist keine automatische Wahlmöglichkeit für jedes Objekt.

Beim Kauf eines bebauten Grundstücks müssen Gebäude und Grund und Boden getrennt betrachtet werden. Der Gebäudeteil unterliegt der Abnutzung; Grund und Boden ist in dieser Gebäude-AfA nicht der abnutzbare Bestandteil. Deshalb darf der gesamte Kaufpreis nicht undifferenziert als AfA-Basis verwendet werden.

Zur Bemessungsgrundlage können — je nach Einordnung — Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes und dem Gebäude zuzuordnende Anschaffungsnebenkosten gehören. Finanzierungskosten und laufende Betriebskosten sind davon nicht einfach automatisch umfasst und müssen getrennt eingeordnet werden.

Aufteilung des Gesamtkaufpreises: Wenn der Kaufvertrag keine belastbare getrennte Zuordnung enthält, verweist das Bundesministerium der Finanzen auf eine offizielle Arbeitshilfe. Sie dient der Aufteilung auf das abnutzbare Gebäude und den nicht abnutzbaren Grund und Boden; eine eigene pauschale Restwertmethode sollte daraus nicht abgeleitet werden.

Beim Immobilienkauf sollten Vermieter die einzelnen Kostenbelege und die vertragliche Zuordnung getrennt dokumentieren. Dazu können beispielsweise Kaufpreisbestandteile, Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerkosten gehören. Für die AfA ist anschließend nicht nur die Summe entscheidend, sondern auch die Zuordnung zum Gebäude oder zum Grund und Boden.

Renovierungen kurz nach dem Kauf können je nach Art, Umfang und zeitlichem Zusammenhang anders behandelt werden als laufender Erhaltungsaufwand. Auch die Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten und die Behandlung von Herstellungskosten sind einzelfallabhängig. Bei größeren Maßnahmen ist eine steuerliche Prüfung sinnvoll, bevor Kosten ausschließlich als sofort abzugsfähig erfasst werden.

Die Grundformel für eine lineare Beispielrechnung lautet:

beispielhafte AfA-Bemessungsgrundlage × angenommener AfA-Satz = beispielhafte jährliche AfA

Die Aufteilung von 100.000 € zu 290.000 € ist in diesem Beispiel nur vorgegeben, damit die Rechenlogik verständlich wird. Sie ist keine verbindliche Kaufpreisaufteilung. Ebenso sagt die beispielhafte AfA nichts über eine individuelle Steuerersparnis aus.

Die lineare AfA verteilt den maßgeblichen Betrag grundsätzlich gleichmäßig über die gesetzliche oder anerkannte Nutzungsdauer. Für bestimmte neue Wohngebäude ermöglicht § 7 Abs. 5a EStG daneben eine degressive AfA: Die Absetzung erfolgt mit einem unveränderlichen Satz von 5 % des jeweiligen Buchwerts (Restwerts).

Diese Option ist an gesetzliche Voraussetzungen gebunden. § 7 Abs. 5a EStG betrifft Wohngebäude in der EU oder im EWR, die der Steuerpflichtige selbst herstellt oder bis zum Ende des Fertigstellungsjahres anschafft. Außerdem muss die Herstellung nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen worden sein oder ein entsprechender obligatorischer Vertrag in diesem Zeitraum rechtswirksam abgeschlossen worden sein.

Der Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist nach der Vorschrift möglich. Die Entscheidung und die Voraussetzungen sollten für das konkrete Gebäude geprüft und dokumentiert werden; die degressive AfA ist nicht einfach ein allgemeiner Zuschlag auf jeden Neubau.

§ 7b EStG sieht für bestimmte neu geschaffene Mietwohnungen eine Sonderabschreibung von bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren vor. Sie kann neben der AfA nach § 7 Abs. 4 oder Abs. 5a EStG in Betracht kommen.

Die Vorschrift enthält mehrere Voraussetzungen und zeitliche Grenzen, unter anderem zu Bauantrag oder Bauanzeige, zur Herstellung neuer Wohnungen, zur Nutzung zu Wohnzwecken und zu weiteren Objektmerkmalen. Die konkrete Anwendung darf deshalb nicht aus der Prozentzahl allein abgeleitet werden. Für die Details ist der aktuelle Gesetzestext maßgeblich.

1. Den Gesamtkaufpreis abschreiben: Gebäude und Grund und Boden werden nicht ohne Prüfung gleich behandelt.
2. Das Kaufjahr mit dem Fertigstellungsjahr verwechseln: Für die linearen Gebäudesätze nach § 7 Abs. 4 kommt es auf die gesetzlich beschriebene Fertigstellung an.
3. Nebenkosten ungeprüft zuordnen: Anschaffungsnebenkosten müssen im Zusammenhang mit der Kaufpreisaufteilung betrachtet werden.
4. Degressive AfA oder § 7b pauschal anwenden: Beide Regelungen haben konkrete Voraussetzungen und Zeitfenster.
5. Renovierungen sofort abziehen: Erhaltungsaufwand, Herstellungskosten und anschaffungsnahe Herstellungskosten sind auseinanderzuhalten.
6. Den Steuerposten mit einer garantierten Ersparnis verwechseln: Die tatsächliche steuerliche Wirkung hängt unter anderem von den übrigen Einkünften und der individuellen Situation ab.

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Das Steuer-Center ersetzt keine individuelle steuerliche Prüfung und behauptet nicht, für jedes Objekt automatisch eine steuerlich korrekte AfA zu bestimmen. Gerade bei Kaufpreisaufteilung, gemischter Nutzung, degressiver AfA oder Sonderabschreibungen sollten die zugrunde liegenden Unterlagen mit dem Steuerberater abgestimmt werden.

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Die konkreten Prozentsätze und Voraussetzungen in diesem Artikel wurden am 03.09.2026 anhand der folgenden offiziellen Quellen geprüft:

• § 7 EStG bei Gesetze im Internet – lineare Gebäude-AfA und degressive AfA nach Abs. 5a.
• § 7b EStG bei Gesetze im Internet – Sonderabschreibung für bestimmte neue Mietwohnungen.
• BMF-Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises – Arbeitshilfe und Anleitung, aktualisiert am 16.03.2026.

Hinweis: Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen zum Rechtsstand bei der Aktualisierung. Er ist keine Steuerberatung und ersetzt keine Prüfung durch eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater. Gesetze, Verwaltungsauffassung und Rechtsprechung können sich ändern.