Mietkaution: Was Vermieter über Rückgabe, Fristen und Verzinsung wissen müssen
Mietkaution einbehalten oder zurückgeben? Die gesetzlichen Fristen sind eng, die Anforderungen streng. Fehler können teuer werden — auch für Vermieter.
Die Mietkaution ist ein dauerhafter Streitpunkt zwischen Vermietern und Mietern. Wann muss sie zurückgegeben werden? Darf der Vermieter einen Teil einbehalten? Muss die Kaution verzinst werden? Und was passiert, wenn der Vermieter die Fristen versäumt?
In diesem Artikel klären wir alle wesentlichen Fragen rund um die Mietkaution — verständlich, praxisnah und mit konkreten Handlungsempfehlungen für Vermieter.
Inhaltsverzeichnis
Wie hoch darf die Kaution sein?
Das Gesetz setzt der Kautionshöhe eine klare Grenze: Die Mietkaution darf bei Wohnraum höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Die Nebenkosten/Betriebskosten werden dabei nicht eingerechnet.
Der Mieter hat das Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Die erste Rate ist bei Mietbeginn fällig, die weiteren in den beiden folgenden Monaten.
Wichtig: Vereinbarungen, die mehr als drei Monatsmieten verlangen, sind gesetzlich nichtig — auch wenn der Mieter zugestimmt hat. Vermieter riskieren, einen Teil der Kaution zurückzahlen zu müssen.
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Anlage der Kaution: Getrennt und verzinst
Die Mietkaution muss der Vermieter getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Typisch ist ein Spareinlagenkonto mit dreimonatiger Kündigungsfrist auf den Namen des Mieters, verpfändet an den Vermieter.
Die Anlage muss zinsbringend erfolgen. Auch wenn die Zinsen heute sehr niedrig sind: Die Pflicht zur Verzinsung besteht. Bei Rückgabe der Kaution stehen dem Mieter Kaution plus aufgelaufene Zinsen zu.
- Konto muss auf den Namen des Mieters laufen
- Verpfändung an den Vermieter als Sicherheit
- Kein Verrechnen mit eigenen Schulden des Vermieters
- Im Insolvenzfall des Vermieters gehört die Kaution dem Mieter
Wann muss die Kaution zurückgegeben werden?
Das Gesetz nennt keine exakte Frist für die Kautionsrückgabe. Die Rechtsprechung hat jedoch akzeptierte Fristen entwickelt:
- 3 bis 6 Monate nach Mietende gelten als angemessen
- Bei ausstehender Betriebskostenabrechnung kann der Vermieter einen angemessenen Teil einbehalten
- Bei noch offenen Mietforderungen darf die Rückgabe ebenfalls verzögert werden
Der Vermieter darf die Kaution also nicht auf Vorrat einbehalten. Er muss konkret benennen können, wofür er welchen Betrag zurückbehält. Einen Betrag für eine nicht weiter begründete "Reserve" darf er nicht einbehalten.
Praxistipp: Geben Sie nach dem Auszug zügig eine schriftliche Abrechnung heraus — auch wenn Sie Teile einbehalten. Das schützt vor Verzugsschadensersatz.
Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Der Vermieter darf die Kaution (oder Teile davon) einbehalten, wenn er berechtigte Gegenforderungen hat:
- Offene Mieten: Rückstände die beim Auszug noch nicht beglichen sind
- Mieterschäden: Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen — nachgewiesen durch Übergabeprotokoll und Fotos
- Ausstehende Betriebskostenabrechnung: Ein angemessener Teilbetrag für noch nicht erfolgte Abrechnungen
- Nicht zurückgegebene Schlüssel: Kosten für Schlossaustausch
Nicht einbehalten darf der Vermieter für: normale Abnutzung, Schönheitsreparaturen aus unwirksamen Klauseln, hypothetische zukünftige Kosten ohne konkreten Anlass.
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Die Mietkaution ist rechtlich stärker reglementiert als viele Vermieter glauben. Wer die Anlage-, Verzinsungs- und Rückgabepflichten kennt und einhält, vermeidet kostspielige Streitigkeiten und schützt sich vor rechtlichen Konsequenzen.
Welche Fälle Sie tatsächlich zum Einbehalten der Kaution berechtigen — und welche nicht — erklärt unser Artikel Mietkaution einbehalten: Gründe und rechtliche Grenzen. Bei Mietrückständen sollten Sie zunächst eine formelle Mahnung wegen Mietrückstand aussprechen, bevor es zur Kündigung kommt.
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