Modernisierungskosten absetzen: Was Vermieter steuerlich geltend machen können (2026)
Sanierung, Heizungstausch, Dachausbau: Welche Modernisierungskosten können Vermieter sofort absetzen — und welche müssen aktiviert werden? Der steuerliche Überblick.
Eine neue Heizung, ein saniertes Dach, eine modernisierte Küche — für Vermieter sind solche Investitionen oft unvermeidlich. Die entscheidende steuerliche Frage: Können die Kosten sofort als Werbungskosten abgesetzt werden, oder müssen sie über Jahre abgeschrieben werden? Die Antwort hängt davon ab, ob es sich um Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten handelt.
Dieser Artikel erklärt die Abgrenzung und zeigt, welche Modernisierungsmaßnahmen steuerlich günstig sind. Für den Sofortabzug kleinerer Kosten lesen Sie unsere Werbungskosten-Liste, für die AfA-Berechnung nutzen Sie unseren AfA-Rechner.
Inhaltsverzeichnis
1. Erhaltungsaufwand: sofort abzugsfähig
Erhaltungsaufwand liegt vor, wenn eine Maßnahme den ursprünglichen Zustand der Immobilie wiederherstellt oder gleichartig instandsetzt — ohne das Gebäude in einen wesentlich besseren Zustand zu versetzen. Erhaltungsaufwand ist im Jahr des Abflusses sofort als Werbungskosten abzugsfähig.
Typische Beispiele:
- Austausch einer defekten Heizungsanlage durch eine gleichwertige (kein Upgrade)
- Dachreparatur oder -erneuerung in gleicher Art und Güte
- Fassadenrenovierung ohne Dämmung
- Austausch von Fenstern durch gleichwertige (kein Energiegewinn)
- Sanitärsanierung ohne wesentliche Erweiterung
- Malerarbeiten, Bodenerneuerung (gleichwertiger Belag)
Größerer Erhaltungsaufwand: Auf Antrag kann großer Erhaltungsaufwand auf 2–5 Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV) — sinnvoll, wenn der sofortige Abzug wegen negativer Einkünfte steuerlich weniger nutzt.
2. Herstellungskosten: über AfA absetzbar
Herstellungskosten entstehen, wenn eine Maßnahme das Gebäude in einen wesentlich verbesserten Zustand versetzt oder neue Nutzungsmöglichkeiten schafft. Sie müssen aktiviert und zusammen mit dem Gebäude abgeschrieben werden — also über 33–50 Jahre (je nach AfA-Satz).
Typische Herstellungskosten:
- Dachausbau zum Wohnraum (neue Fläche)
- Anbau oder Aufstockung
- Erstinstallation einer Klimaanlage oder Solaranlage (wenn als Gebäudebestandteil)
- Erstinstallation einer Fußbodenheizung
- Qualitätsupgrade: Einbau einer hochwertigen Einbauküche statt keiner
Abgrenzung in der Praxis: Der Austausch von einfachen durch hochwertige Materialien gilt als Herstellungskosten, wenn mindestens drei Kernbereiche (Heizung, Sanitär, Fenster, Elektro) gleichzeitig auf ein wesentlich höheres Niveau gebracht werden (BGH-Rechtsprechung zur Standardhebung).
3. Anschaffungsnahe Herstellungskosten — die 15%-Falle
Besondere Vorsicht ist bei Maßnahmen in den ersten 3 Jahren nach dem Erwerb geboten. Übersteigen die Kosten für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen (ohne Umsatzsteuer) innerhalb von 3 Jahren nach Erwerb 15 % des Gebäudewerts, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.
Diese Kosten können dann nicht sofort abgesetzt werden, sondern müssen aktiviert und über die AfA-Laufzeit des Gebäudes verteilt werden.
Beispiel: Kaufpreis 400.000 € (Gebäudeanteil 300.000 €). 15 % von 300.000 € = 45.000 €. Wenn Sie in den ersten 3 Jahren Renovierungen von mehr als 45.000 € (netto) vornehmen, gelten alle diese Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Nicht einzurechnen: Schönheitsreparaturen, Erweiterungen (die ohnehin Herstellungskosten sind) sowie jährlich anfallende Unterhaltskosten (z. B. Wartung).
4. Energetische Sanierung: Sonderregelungen
Für energetische Sanierungsmaßnahmen an selbst genutzten Wohngebäuden gibt es seit 2020 eine Steuerermäßigung nach § 35c EStG. Diese gilt jedoch nicht für vermietete Objekte.
Bei vermieteten Immobilien gelten für energetische Maßnahmen (Wärmedämmung, neue Fenster, Heizungsmodernisierung) die allgemeinen Regeln: Erhaltungsaufwand wenn gleichwertig, Herstellungskosten wenn Niveau erheblich verbessert.
Denkmal-AfA als Alternative: Bei denkmalgeschützten Gebäuden können Sanierungskosten nach §§ 7h/7i EStG mit 9 % p.a. über 8 Jahre und dann 7 % p.a. über 4 Jahre abgeschrieben werden — das sind insgesamt 100 % der Sanierungskosten in 12 Jahren.
Die korrekte steuerliche Behandlung von Modernisierungskosten entscheidet darüber, ob Sie Kosten sofort absetzen oder über Jahrzehnte verteilen müssen. Im Zweifel lohnt sich eine Abstimmung mit dem Steuerberater — insbesondere in den ersten 3 Jahren nach dem Erwerb. Alle Kosten und Belege lückenlos erfassen und exportieren Sie mit ImmobilienHQ.
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