Mieteinnahmen und Steuer: Was Vermieter bei der Anlage V wissen müssen
Die Anlage V der Einkommensteuererklärung ist Pflicht für alle Vermieter. Wir erklären, was hineingehört und wie Sie Ihre Steuerlast legal minimieren.
Wer Mieteinnahmen erzielt, muss diese grundsätzlich in seiner Einkommensteuererklärung angeben. Das klingt einfach, ist in der Praxis aber oft komplex: Welche Kosten darf ich absetzen? Was ist Werbungskosten, was Privataufwand? Wie berechne ich die AfA? Und wann lohnt sich ein Steuerberater?
Dieser Artikel gibt Ihnen einen kompakten Überblick über die wichtigsten steuerlichen Aspekte der Vermietung — ohne Garantie, denn Steuerrecht ist komplex und individuell. Für Ihre konkrete Situation wenden Sie sich an einen Steuerberater.
Inhaltsverzeichnis
Was ist die Anlage V?
Die Anlage V ("Vermietung und Verpachtung") ist ein Formular zur Einkommensteuererklärung, das alle Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erfasst. Sie ist für jeden Vermieter Pflicht.
Die Anlage V erfasst:
- Einnahmen (Kaltmiete + Nebenkosten)
- Werbungskosten (alle absetzbaren Ausgaben)
- Abschreibungen (AfA)
Das Ergebnis — Einnahmen minus Werbungskosten minus AfA — wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert. Bei Verlusten (z.B. in Sanierungsphasen) können diese mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden.
Was gehört zu den Einnahmen?
Zu den steuerlich relevanten Einnahmen zählen:
- Kaltmiete: Die monatliche Grundmiete aller Einheiten
- Nebenkostenvorauszahlungen: Werden als Einnahmen erfasst, die entsprechenden Ausgaben als Werbungskosten
- Kaution: Grundsätzlich steuerfrei, solange sie nicht verbraucht wird
- Mieterseitige Aufwendungen: Übernimmt ein Mieter Renovierungskosten und wird dafür von der Miete befreit, ist der Mietwert als Einnahme zu erfassen
Absetzbare Kosten: Werbungskosten für Vermieter
Als Werbungskosten können Sie alle Ausgaben absetzen, die durch die Vermietung entstehen:
- Zinsen für Immobiliendarlehen (nicht die Tilgung!)
- Grundsteuer
- Hausverwaltungsgebühren
- Versicherungen (Gebäude, Haftpflicht)
- Instandhaltungs- und Reparaturkosten
- Fahrtkosten zu Objekten (0,30 €/km)
- Steuerberatungskosten (anteilig)
- Werbungskosten für Neuvermietung (Inserate, Maklerprovisionen)
- Abschreibungen (AfA)
- Verwaltungssoftware und Tools
Nicht absetzbar: Tilgungsanteile von Darlehen, private Aufwendungen, Kaufpreis und Grundstücksanteil (nur Gebäudeanteil ist abschreibbar).
Eine vollständige, kommentierte Übersicht aller absetzbaren Posten finden Sie in unserem Artikel Werbungskosten für Vermieter: Die vollständige Liste.
Abschreibung (AfA) — der unterschätzte Steuervorteil
Die lineare Abschreibung (AfA = Absetzung für Abnutzung) ist oft der größte Einzelposten in der Anlage V. Für Gebäude gilt:
- Baujahr vor 1925: 2,5 % AfA p.a.
- Baujahr 1925–2022: 2 % AfA p.a.
- Baujahr ab 2023: 3 % AfA p.a.
Die AfA-Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil des Kaufpreises — der Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar. In Ballungsgebieten mit hohen Grundstückspreisen kann das deutlich vom Gesamtkaufpreis abweichen.
Beispiel: Kaufpreis 400.000 €, davon 100.000 € Grundstück. AfA-Basis: 300.000 €. Bei 2 % AfA: 6.000 € steuermindernde Abschreibung pro Jahr.
Wie Software die Steuererklärung erleichtert
Ein strukturiertes Buchführungssystem ist die Grundvoraussetzung für eine korrekte Anlage V. Moderne Verwaltungssoftware erfasst laufend alle Einnahmen und Ausgaben und kategorisiert sie steuerlich.
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Die steuerliche Seite der Vermietung ist komplex, aber lernbar. Mit einer strukturierten Buchführung von Beginn an und einem guten Steuerberater können Sie Ihre Steuerlast legal optimieren und unangenehme Überraschungen beim Finanzamt vermeiden.
Wie Sie die Anlage V Schritt für Schritt korrekt ausfüllen, zeigt unser ausführlicher Leitfaden Anlage V ausfüllen: Schritt-für-Schritt-Anleitung. Und ob beim Verkauf der Immobilie Spekulationssteuer anfällt, prüfen Sie schnell mit dem Spekulationssteuer-Rechner.
Achtung für 2026: Die Grundsteuerreform 2026 ändert die Grundsteuerbelastung für Vermieter erheblich — lesen Sie, wie Sie sich vorbereiten und was sich für Ihre Anlage V ändert.
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