Anlage V ausfüllen: Schritt-für-Schritt-Anleitung für Vermieter (2026)

Die Anlage V ist auszufüllen, wenn Sie im Steuerjahr Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielt haben — unabhängig von der Höhe. Das gilt für:

• Vermieter von Wohn- und Gewerbeimmobilien
• Eigentümer von Ferienwohnungen (sofern Einkünfteerzielungsabsicht besteht)
• Verpächter von Grundstücken und landwirtschaftlichen Flächen
• Erben und Miterben von Mietobjekten (anteilig)

Für jede Immobilie ist eine eigene Anlage V auszufüllen. Sind mehrere Immobilien vorhanden, fügen Sie mehrere Blätter hinzu. Die Ergebnisse werden auf dem ersten Blatt zusammengeführt.

Zeile 9: Mieteinnahmen aus Wohnungen
Tragen Sie hier die tatsächlich eingegangenen Mieteinnahmen ein — also Ist-Einnahmen, nicht den Soll-Betrag des Mietvertrags. Bei rückständiger Miete wird nur der tatsächlich gezahlte Betrag erfasst.

Zeile 11: Umlagen (Nebenkosten)
Vereinnahmte Betriebskostenvorauszahlungen und -nachzahlungen gehören hierher. Achtung: Betriebskosten sind sowohl auf der Einnahmen- als auch auf der Ausgabenseite zu buchen.

Zeile 13: Vereinnahmte Umsatzsteuer
Nur relevant, wenn Sie zur Umsatzsteuer optiert haben (Gewerbevermietung). Standardmäßig sind Wohnraumvermietungen umsatzsteuerfrei.

Zeile 16: Mieteinnahmen aus Garagen / PKW-Stellplätzen
Getrennt von der Wohnungsmiete auszuweisen, wenn diese separat vermietet werden.

Zeile 21: Summe der Einnahmen
Automatische Summe aller Einnahmen — wird vom Steuerformular oder der Software berechnet.

Werbungskosten mindern die steuerpflichtigen Einkünfte. Tragen Sie alle Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung ein:

Zeile 33–36: Absetzungen für Abnutzung (AfA)
Lineare AfA (§ 7 EStG) in Zeile 33, Denkmal-AfA in Zeile 34, Sonder-AfA Neubau (§ 7b) in Zeile 35. Den genauen AfA-Betrag berechnen Sie mit unserem AfA-Rechner.

Zeile 41–42: Schuldzinsen
Zinsen für Kredite, die zur Anschaffung, Herstellung oder Renovierung der vermieteten Immobilie aufgenommen wurden. Tilgungsanteile sind keine Werbungskosten.

Zeile 43: Erhaltungsaufwendungen
Reparaturen, die den Zustand der Immobilie erhalten (aber nicht wesentlich verbessern): Malarbeiten, Sanitärreparaturen, Dachreparaturen. Vorsicht: Kosten, die innerhalb von 3 Jahren nach Erwerb 15 % des Gebäudewerts übersteigen, müssen aktiviert werden (anschaffungsnahe Herstellungskosten).

Zeile 47: Hausverwaltungskosten
Kosten für Hausverwaltung, Steuerberatung (anteilig) und ähnliche Dienstleistungen.

Zeile 48: Versicherungen
Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung, Mietausfallversicherung.

Zeile 50: Grundsteuer
Die auf das Mietobjekt entfallende Grundsteuer ist als Werbungskosten abzugsfähig.

Diese Fehler kommen in der Anlage V am häufigsten vor:

• Tilgung als Werbungskosten angeben: Nur Zinsen sind abzugsfähig — nicht der Tilgungsanteil der Kreditrate.
• Betriebskosten vergessen: Vereinnahmte Nebenkosten sind Einnahmen; verauslagte Betriebskosten (die der Vermieter gezahlt hat) sind Werbungskosten.
• Privatanteil nicht abgrenzen: Wird die Immobilie teils selbst genutzt (z. B. Ferienhaus), müssen Einnahmen und Ausgaben anteilig aufgeteilt werden.
• Kaufpreisaufteilung vergessen: Die AfA-Basis ist der Gebäudeanteil, nicht der Gesamtkaufpreis — eine fehlende Kaufpreisaufteilung führt zu falscher AfA.
• Anschaffungsnahe Herstellungskosten falsch klassifizieren: Hohe Renovierungskosten in den ersten 3 Jahren können nicht sofort als Werbungskosten abgesetzt werden, sondern müssen aktiviert und abgeschrieben werden.

Die Anlage V wird heute in der Regel digital ausgefüllt — entweder direkt über ELSTER (kostenloses Steuerportal der Finanzbehörden) oder über Steuersoftware wie WISO Steuer, taxfix oder Smartsteuer.

Für eine lückenlose Datenbasis empfehlen wir, Einnahmen und Ausgaben ganzjährig digital zu erfassen. ImmobilienHQ erstellt auf Knopfdruck eine Anlage-V-gerechte Einnahmen-/Ausgaben-Übersicht — kategorisiert nach Zeilen des Steuerformulars.