Vermieter Pflichten: Alles was Sie gesetzlich leisten müssen

Die wichtigste Pflicht des Vermieters: Er muss die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten (§ 535 BGB).

Das bedeutet:

• Schäden an Dach, Fassade, Heizung, Leitungen, Türen, Fenstern müssen behoben werden
• Schimmel durch Baumängel (nicht durch falsches Mieterverhalten) muss beseitigt werden
• Ausfallzeiten der Heizung im Winter müssen unverzüglich behoben werden
• Schädlingsbefall (Ratten, Kakerlaken) in Gemeinschaftsbereichen ist Vermietersache

Ausnahme: Kleinreparaturkosten kann der Vermieter nur unter engen Voraussetzungen auf den Mieter übertragen: Die Klausel muss ausdrücklich im Mietvertrag stehen, einen passenden Gegenstand mit häufigem und unmittelbarem Mieterzugriff erfassen sowie Einzel- und Jahresgrenze enthalten. Eine feste gesetzliche Eurogrenze gibt es nicht. Was genau darunter fällt, erklärt unser Artikel Kleinreparaturen: Was Mieter zahlen müssen.

Vermieter, die Betriebskostenvorauszahlungen vereinbaren, müssen jährlich abrechnen. Die wichtigsten Pflichten:

• Abrechnungsfrist: Spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums — danach können Nachforderungen nicht mehr geltend gemacht werden
• Formelle Anforderungen: Aufstellung aller Kosten, Verteilerschlüssel, Berechnung für jede Einheit
• Belegeinsicht: Der Mieter hat das Recht, alle Belege einzusehen (persönlich, nicht Kopie per Post — obwohl Gerichte auch Kopien akzeptieren)
• Nur umlagefähige Kosten: Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten nicht einrechnen

Vermieter sind verpflichtet, dafür zu sorgen, dass vom Gebäude keine Gefahren für Mieter, Besucher und Passanten ausgehen. Diese Verkehrssicherungspflicht umfasst:

• Winterdienst: Schnee und Eis auf Zugangswegen müssen beseitigt werden (kann auf Mieter übertragen werden)
• Treppenhaussicherheit: Ausreichende Beleuchtung, sichere Geländer, rutschfeste Beläge
• Bäume und Außenanlagen: Regelmäßige Kontrolle auf Sicherheitsrisiken
• Bauliche Sicherheit: Balkone, Fassaden, Dachziegeln regelmäßig prüfen

Verletzt der Vermieter die Verkehrssicherungspflicht und jemand kommt zu Schaden, haftet er für den entstandenen Schaden — wenn er von der Gefahr wusste oder hätte wissen müssen.

Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die Mieter ihre Wohnungen in Ruhe nutzen können (Ruhepflicht). Das bedeutet:

• Gegen Ruhestörungen durch andere Mieter des Hauses muss der Vermieter einschreiten
• Bauarbeiten müssen angekündigt werden und dürfen nur zu zumutbaren Zeiten stattfinden
• Der Vermieter darf die Wohnung nicht ohne Ankündigung betreten (Zutrittsrecht nur in Notfällen oder mit 24h-Vorlauf bei Besichtigungen)

Verschiedene Gesetze schreiben Vermieter vor, Mieter über bestimmte Sachverhalte zu informieren:

• Eigentümerwechsel: Neuer Vermieter muss sich beim Mieter vorstellen und seine Kontaktdaten mitteilen
• Erhöhung der Betriebskosten: Bei monatlichen Vorauszahlungen muss der Vermieter informieren, wenn sich die Kosten wesentlich erhöhen
• Modernisierungsmaßnahmen: Mindestens 3 Monate vorab schriftlich ankündigen mit konkreten Angaben zu Art, Dauer und voraussichtlicher Mieterhöhung
• Energieausweis: Bei Neuvermietung muss dem Interessenten unaufgefordert der Energieausweis vorgelegt werden

Seit 2018 gilt die DSGVO auch für Vermieter. Sie verarbeiten personenbezogene Daten von Mietern (Name, Adresse, Kontoverbindung, Bonitätsinformationen) und müssen dabei die gesetzlichen Anforderungen einhalten:

• Datenschutzerklärung für Mietinteressenten beim Besichtigungstermin
• Nur notwendige Daten erheben und speichern (Datensparsamkeit)
• Daten nach Mietende löschen (soweit keine gesetzliche Aufbewahrungspflicht)
• Auskunftsrecht des Mieters erfüllen (auf Anfrage alle gespeicherten Daten mitteilen)
• Auftragsdatenverarbeitungsvertrag mit Software-Anbietern abschließen

Hier eine kompakte Übersicht zum Abhaken:

• ☐ Rauchwarnmelder installiert und gewartet
• ☐ Heizung funktioniert und auf ausreichende Raumtemperatur eingestellt
• ☐ Betriebskostenabrechnung fristgerecht versandt
• ☐ Verkehrssicherung Außenbereich (Winter: Räum- und Streupflicht)
• ☐ Datenschutzerklärung für Mietinteressenten vorhanden
• ☐ Energieausweis bei Neuvermietung vorhanden
• ☐ Schadensmeldungen dokumentiert und zeitnah bearbeitet
• ☐ Mieterhöhungen korrekt begründet und fristgerecht angekündigt
• ☐ Aufbewahrungsfristen für Mieterdokumente eingehalten