Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen, Fristen & Fallstricke 2026

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Berechtigte Personen sind:

• Der Vermieter selbst
• Kinder, Eltern, Geschwister, Großeltern, Enkel
• Schwiegereltern und -kinder (nach neuerer BGH-Rechtsprechung anerkannt)
• Haushaltshilfen und Pflegepersonen (bei konkretem Bedarf)
• Nichten und Neffen (str., Einzelfallentscheidung)

Nicht ausreichend sind: Freunde, Bekannte, entfernte Verwandte ohne familiäre Nähe, oder Personen, für die der Bedarf vorgeschoben ist (vorgetäuschter Eigenbedarf).

Der Bedarf muss konkret und ernsthaft sein — die bloße Absichtserklärung genügt nicht. Das Kündigungsschreiben muss den geplanten Einzugstermin, die einziehende Person und den konkreten Grund nennen.

Die gesetzliche Kündigungsfrist richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c BGB):

Die Kündigung muss spätestens am 3. eines Monats zugegangen sein, damit dieser Monat in die Frist eingerechnet wird. Ein am 5. September zugegangenes Schreiben löst z. B. bei 3 Monaten Frist eine Räumungsfrist bis zum 31. Dezember aus.

Besonderer Kündigungsschutz gilt für: Mieter über 70 Jahre, Schwangere, Schwerbehinderte und Personen in sozialen Notlagen. Das Gericht kann die Räumung aussetzen (§ 574 BGB — Widerspruch des Mieters gegen Kündigung).

Das Kündigungsschreiben muss schriftlich (handschriftlich unterzeichnet) sein und per Einschreiben oder persönlicher Übergabe zugestellt werden. E-Mail genügt nicht. Folgende Angaben sind zwingend:

1. Vollständige Adresse und Wohnungsbezeichnung
2. Das ausdrückliche Wort „Kündigung"
3. Name der Person, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird
4. Verwandtschaftsverhältnis oder Haushaltszugehörigkeit
5. Konkreter Grund des Bedarfs (z. B. „Umzug meiner Tochter für ihr Studium in München")
6. Datum des Endes des Mietverhältnisses unter Einhaltung der gesetzlichen Frist
7. Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters (§ 574 BGB) — fehlt dieser, kann die Kündigung unwirksam sein

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Fehler bei der Eigenbedarfskündigung können zur Unwirksamkeit führen oder zu Schadensersatzansprüchen des Mieters. Die häufigsten Fallen:

• Vorgetäuschter Eigenbedarf: Wird die Wohnung nach dem Auszug nicht selbst genutzt, schuldet der Vermieter Schadensersatz (Umzugskosten, Mietdifferenz, ggf. Schmerzensgeld).
• Kein Hinweis auf Widerspruchsrecht: § 574b BGB verlangt diesen Hinweis. Fehlt er, beginnt die Widerspruchsfrist nicht zu laufen.
• Begründung zu vage: „Ich brauche die Wohnung" reicht nicht. Der Bedarf muss konkret geschildert werden.
• Falsche Person im Kündigungsschreiben: Bei mehreren Eigentümern müssen alle kündigen, oder einer mit Vollmacht der anderen.
• Freiwerden einer anderen Wohnung ignoriert: Wird im selben Haus eine Wohnung frei, die für den angeführten Zweck geeignet wäre, muss sie dem Mieter angeboten werden.

Der Mieter kann der Kündigung schriftlich widersprechen (§ 574 BGB), wenn die Räumung für ihn oder seine Familie eine unzumutbare Härte darstellt. Der Widerspruch muss spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter eingehen.

Gründe für einen erfolgreichen Widerspruch:

• Hohes Alter und mangelnde Möglichkeit zur Wohnungssuche
• Schwere Erkrankung oder Behinderung
• Schwangerschaft oder Geburt eines Kindes kurz vor Ablauf der Frist
• Langjährige Verwurzelung im sozialen Umfeld (Kinder in ortsansässiger Schule)

Wird dem Widerspruch vom Vermieter nicht stattgegeben, entscheidet das Gericht. Der Vermieter muss dann klagen (Räumungsklage). Das Verfahren kann sich über ein bis zwei Jahre hinziehen — ein weiteres Argument dafür, Eigenbedarf sorgfältig vorzubereiten und zu dokumentieren.