Kündigung wegen Mietrückstand 2026: Rechtssicher kündigen als Vermieter

Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB geregelt. Sie ist möglich, wenn der Mieter:

• in zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit einem Betrag in Verzug ist, der eine Monatsmiete übersteigt (also mehr als die halbe Miete eines Monats fehlt und der nächste Monat ebenfalls nicht gezahlt wird), oder
• in einem Zeitraum von mehr als zwei Monaten mit einer Summe in Rückstand ist, die zwei Monatsmieten übersteigt.

Zusätzlich gibt es die ordentliche Kündigung bei nachhaltigem Zahlungsverzug (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB): Wenn der Mieter wiederholt zu spät zahlt, kann das für eine ordentliche Kündigung mit Frist ausreichen — die Hürde liegt hier niedriger.

Beispielrechnung: Monatliche Bruttomiete 1.000 €

• Januar: 0 € (vollständig nicht gezahlt) → Rückstand 1.000 €
• Februar: 0 € (vollständig nicht gezahlt) → Rückstand 2.000 €

→ Rückstand über zwei Monatsmieten → fristlose Kündigung möglich.

Wichtig: Betriebskostenvorauszahlungen zählen zur Miete dazu. Schönheitsreparaturen oder andere Forderungen zählen nicht als Rückstand im Sinne dieser Vorschrift.

Wenn der Mieter Teile zahlt: Rückstände aus mehreren Monaten werden addiert. Liegt die Summe über zwei Monatsmieten, ist die Schwelle erreicht.

Eine wirksame Kündigung muss:

• ✓ Schriftlich sein (§ 568 BGB) — E-Mail oder SMS sind nicht wirksam
• ✓ Den Kündigungsgrund genau benennen (welche Monate, welche Beträge sind rückständig)
• ✓ Von allen Vermietern unterschrieben sein (bei gemeinschaftlichem Eigentum)
• ✓ An alle Mieter adressiert sein (bei mehreren Mietern)
• ✓ Per Einschreiben mit Rückschein oder durch persönliche Übergabe zugestellt werden

Fehlt eines dieser Elemente, ist die Kündigung unwirksam — auch wenn der Rückstand unstreitig ist.

Unsere Vorlage enthält alle Pflichtangaben nach § 543 BGB und den Hinweis auf die Schonfristzahlung.

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Bitte versenden Sie ausschließlich per Einschreiben mit Rückschein. Bewahren Sie den Sendungsbeleg auf.

§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB enthält eine wichtige Schutzvorschrift für Mieter: Die fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage vollständig ausgleicht.

Wichtig für Vermieter:

• Diese Schonfristzahlung kann der Mieter nur einmal in zwei Jahren nutzen.
• Eine zweite fristlose Kündigung wegen desselben Rückstands kann durch Schonfristzahlung nicht mehr geheilt werden.
• Lässt der Mieter die Frist verstreichen, bleibt die Kündigung wirksam.

Zieht der Mieter nach der wirksamen Kündigung nicht aus, bleibt nur die Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht. Der Ablauf:

1. Räumungsklage einreichen (Anwalt nicht zwingend, aber empfohlen)
2. Gerichtsverfahren: typisch 3–12 Monate
3. Urteil und Vollstreckungstitel
4. Zwangsräumung durch Gerichtsvollzieher

Kosten: Bei einer Monatsmiete von 1.000 € beträgt der Streitwert ca. 12.000 € — Gerichtskosten ca. 500–1.000 €, Anwaltskosten beider Parteien je ca. 900–1.500 € (je nach Aufwand). Die Kosten trägt der unterliegende Mieter — sofern er zahlungsfähig ist.

Parallel zur Räumungsklage können Sie das gerichtliche Mahnverfahren für die Geldforderung einleiten.