Mietkaution einbehalten: Wann darf der Vermieter — und wann nicht? (2026)
Vermieter dürfen die Kaution nicht unbegrenzt einbehalten. Welche Forderungen berechtigen zum Einbehalt, welche Fristen gelten und was passiert bei zu langem Einbehalt.
Nach dem Auszug wartet der Mieter auf seine Kaution — doch der Vermieter zieht Posten ab oder zahlt gar nicht zurück. Wann ist das zulässig, und ab wann hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz? Dieser Artikel erklärt die Rechtslage für beide Seiten.
Die Berechnung der maximalen Kautionshöhe finden Sie in unserem Mietkautionsrechner.
Inhaltsverzeichnis
1. Zulässige Gründe für den Kautionseinbehalt
Der Vermieter darf die Kaution ganz oder teilweise einbehalten für:
- Ausstehende Miete und Mietrückstände: Einschließlich der laufenden Miete im Auszugsmonat, sofern nicht anderweitig bezahlt.
- Schäden über normale Abnutzung hinaus: Vom Mieter verursachte Schäden, die nicht durch normalen Gebrauch entstanden sind (Brandlöcher, Wasserschäden durch Unachtsamkeit, mutwillige Beschädigungen).
- Schönheitsreparaturen (bei wirksamer Klausel): Wenn eine wirksame Renovierungsklausel besteht und der Mieter nicht renoviert hat.
- Vorschuss auf Betriebskostennachzahlung: Steht die letzte Betriebskostenabrechnung noch aus, darf der Vermieter einen angemessenen Betrag (geschätzte Nachzahlung) einbehalten — bis die Abrechnung erstellt ist.
2. Unzulässige Gründe — was nicht einbehalten werden darf
Nicht einbehalten werden darf die Kaution für:
- Normale Abnutzung: Abgenutzte Böden, verblasste Wandfarbe, minimale Kratzer — das ist normaler Gebrauchsverschleiß und geht zu Lasten des Vermieters.
- Kosten, die der Vermieter sowieso tragen müsste: Renovierungen, die der Vermieter auch ohne Mieterwechsel durchgeführt hätte.
- Schönheitsreparaturen ohne wirksame Klausel: Fehlt eine rechtssichere Klausel, gibt es keinen Anspruch.
- Zukünftige, ungewisse Forderungen: Der Vermieter kann keine Beträge einbehalten für Schäden, die noch nicht festgestellt wurden.
- Forderungen Dritter: Forderungen anderer Mieter oder Dritter sind keine Grundlage für einen Kautionseinbehalt.
3. Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Es gibt keine gesetzlich festgelegte Frist für die Kautionsrückgabe. Die Rechtsprechung hat jedoch klare Orientierungswerte entwickelt:
- 3–6 Monate: Regelfall — ausreichend Zeit zur Prüfung von Schäden und Forderungen
- Bis zu 12 Monate: Wenn die Betriebskostenabrechnung noch aussteht (BGH: Vermieter darf angemessenen Betrag zurückhalten)
- Über 12 Monate: Nur in absoluten Ausnahmefällen zulässig
Nach Ablauf der angemessenen Prüffrist gerät der Vermieter in Verzug. Der Mieter kann dann Zinsen (§ 288 BGB) und ggf. Schadensersatz fordern.
4. Was Mieter tun können, wenn die Kaution ausbleibt
Bleibt die Kaution nach angemessener Frist aus, sollten Mieter folgende Schritte unternehmen:
- Schriftliche Fristsetzung: Fordern Sie die Rückzahlung schriftlich mit 2-Wochen-Frist an — per Einschreiben, damit der Eingang nachweisbar ist.
- Aufschlüsselung verlangen: Wenn der Vermieter Abzüge macht, muss er diese konkret und nachvollziehbar aufschlüsseln.
- Anwaltliches Schreiben: Häufig löst ein Anwaltsschreiben eine schnelle Rückzahlung aus. Kosten: 100–200 € — oft günstiger als ein langwieriger Streit.
- Klage: Beim zuständigen Amtsgericht (Wohnort des Beklagten). Bei Kautionen bis 5.000 € ist kein Anwalt erforderlich.
5. Wie Vermieter den Einbehalt rechtssicher dokumentieren
Wer die Kaution einbehält, muss das gegenüber dem Mieter begründen können. Gute Dokumentation schützt:
- Unterschriebenes Ein- und Auszugsprotokoll mit Fotos
- Handwerkerrechnungen oder Kostenvoranschläge für Schadensbehebung
- Kontoauszüge als Nachweis für nicht gezahlte Miete
- Schriftliche Aufstellung der einbehaltenen Beträge mit Angabe des Grundes
Nutzen Sie für die Protokollierung das Übergabeprotokoll und archivieren Sie alle Unterlagen digital in ImmobilienHQ.
Der Kautionseinbehalt ist nur bei konkreten, nachgewiesenen Forderungen zulässig und an klare Fristen gebunden. Als Vermieter sind Sie mit lückenloser Dokumentation auf der sicheren Seite. Als Mieter sollten Sie bei ausbleibender Rückzahlung konsequent handeln — und die gesetzlichen Fristen kennen.
Wann und wie lange darf die Kaution einbehalten werden? Alle gesetzlichen Fristen und Ihren Anspruch auf Rückzahlung erklärt unser Artikel Mietkaution zurückfordern: Fristen und Rechte.
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