Grundsteuerreform 2026: Was ändert sich für Vermieter?
Die neue Grundsteuer gilt ab 2025. Was hat sich geändert, wie wird neu bewertet, und was bedeutet das für Vermieter — Umlage, höhere Kosten und Bescheid prüfen.
Die größte Steuerreform für Immobilienbesitzer seit Jahrzehnten ist vollzogen: Ab dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer. Millionen Bescheide wurden neu berechnet — mit teils erheblichen Veränderungen nach oben und nach unten.
Was hat sich geändert? Wie wird die neue Grundsteuer berechnet? Und was sollten Vermieter jetzt tun — vor allem, wenn der neue Bescheid deutlich höher ausfällt?
Inhaltsverzeichnis
Was hat sich geändert? Hintergrund der Reform
Auslöser war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018: Die bisherigen Einheitswerte (in Westdeutschland von 1964, in Ostdeutschland von 1935) verstoßen gegen den Gleichheitsgrundsatz, weil sie die tatsächlichen Wertverhältnisse seit Jahrzehnten nicht mehr abbilden.
Die Reform: Neue Bewertungsgrundlage ab 2022 (Hauptfeststellungszeitpunkt), neue Bescheide ab 2024, Anwendung der neuen Grundsteuer ab 01.01.2025.
Das Grundsteuergesetz gilt grundsätzlich bundesweit — aber durch die Länder-Öffnungsklausel dürfen Bundesländer eigene Modelle einführen. Das haben Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Saarland getan.
Neue Bewertungsgrundlagen: Wie wird berechnet?
Bundesmodell (gilt in 10 Bundesländern):
- Grundsteuerwert (ersetzt Einheitswert): Basiert auf Bodenrichtwert, Grundstücksgröße, Gebäudeart, Nettokaltmiete und statistischen Mietwerten
- Steuermesszahl (bundeseinheitlich): 0,31 Promille für Wohngrundstücke
- Hebesatz der Gemeinde (variiert stark)
Formel: Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz
Ländermodelle (Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland):
- Bayern: Flächenmodell — ohne Berücksichtigung des Bodenrichtwerts
- Baden-Württemberg: Modifiziertes Bodenwertmodell
- Hamburg: Wohnlagemodell mit Zuschlägen
Aufkommensneutralität und warum sie nicht gilt
Bund und Länder haben angekündigt, die Reform "aufkommensneutral" zu gestalten — die Gemeinden sollen insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnehmen als zuvor. Viele Gemeinden haben deshalb ihre Hebesätze gesenkt.
Für einzelne Eigentümer bedeutet das aber nicht, dass sich nichts ändert:
- Wer bisher einen unterbewerteten Einheitswert hatte, zahlt nun deutlich mehr.
- Wer übermäßig hoch bewertet war, zahlt jetzt weniger.
- In vielen Städten sind die Hebesätze sogar gestiegen — trotz Reform.
Ergebnis: Umverteilung innerhalb der Steuerzahler — manche zahlen 50–200 % mehr, andere weniger.
Auswirkungen auf Vermieter: Umlage und Kostensteigerung
Gute Nachricht: Die Grundsteuer ist eine umlagefähige Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Steigt die Grundsteuer, können Vermieter die Mehrkosten auf den Mieter umlegen — über die Betriebskostenabrechnung.
Was Sie jetzt tun sollten:
- Neuen Grundsteuerbescheid mit dem alten Bescheid vergleichen — wie hoch ist die Änderung?
- Prüfen, ob die Nebenkostenvorauszahlung angepasst werden muss (bei starker Erhöhung empfehlenswert)
- Mieter schriftlich über Änderung der Betriebskosten informieren
Nutzen Sie unseren Nebenkostenrechner, um die aktuellen NK-Vorauszahlungen neu zu berechnen.
Grundsteuerbescheid prüfen und anfechten
Viele Grundsteuerbescheide der Reform enthielten Fehler. Prüfen Sie:
- Stimmt die Wohnfläche in der Feststellung mit den tatsächlichen Quadratmetern überein?
- Ist der Bodenrichtwert korrekt? (Vergleich mit offiziellem Bodenrichtwertportal Ihres Bundeslandes)
- Ist die Gebäudeart korrekt eingestuft (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Mischnutzung)?
- Sind vermietete Flächen als solche berücksichtigt?
Wenn Sie Fehler finden:
- Einspruch beim Finanzamt innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe einlegen
- Bei komplexen Fällen Steuerberater oder Rechtsanwalt hinzuziehen
- Grundsteuererklärung ggf. berichtigen
Grundsteuer-Modelle nach Bundesland 2026
| Bundesland | Modell | Bewertungsgrundlage |
|---|---|---|
| Bayern | Flächenmodell | Fläche (unabhängig vom Wert) |
| Baden-Württemberg | Bodenwertmodell | Bodenwert (kein Gebäudeanteil) |
| Hamburg | Wohnlagemodell | Lage + Fläche |
| Hessen | Flächen-Faktor-Modell | Fläche × Lage-Faktor |
| Niedersachsen | Flächen-Lage-Modell | Fläche × Lage |
| Saarland | Modifiziertes Bundesmodell | Wert mit angepassten Faktoren |
| Alle anderen (10 BL) | Bundesmodell | Ertragswert (Bodenrichtwert + Mietwert) |
Die Grundsteuerreform ist vollendet — aber die Auswirkungen auf einzelne Vermieter sind noch nicht vollständig absehbar. Prüfen Sie Ihren neuen Bescheid sorgfältig, passen Sie die Nebenkostenvorauszahlungen an und legen Sie bei Fehlern rechtzeitig Einspruch ein.
Für die korrekte Abrechnung aller Betriebskosten nutzen Sie unseren Nebenkostenrechner und lesen unseren Artikel zu umlagefähigen Betriebskosten. Beim Immobilienkauf fällt zudem die Grunderwerbsteuer als einmaliger Kostenfaktor an. Mit ImmobilienHQ erfassen Sie alle Grundsteuerbescheide und Betriebskosten strukturiert für Ihre Abrechnungen.
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