Wohnung vermieten: Die komplette Checkliste für Vermieter

Bevor die erste Anzeige online geht, sollten Sie einige grundlegende Fragen klären. Die Vorbereitung legt das Fundament für eine erfolgreiche und langfristige Vermietung.

Steuerliche Einordnung: Mieteinnahmen sind grundsätzlich steuerpflichtig (§ 21 EStG „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung"). Klären Sie mit einem Steuerberater, welche Werbungskosten Sie absetzen können — Zinsen, Abschreibungen, Reparaturen und Verwaltungskosten zählen in der Regel dazu.

Miethöhe festlegen: Recherchieren Sie den lokalen Mietspiegel und prüfen Sie, ob in Ihrer Gemeinde die Mietpreisbremse gilt. Die Nettokaltmiete darf in betroffenen Gebieten bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Finanzierungsdetails prüfen: Besteht eine Eigennutzungspflicht im Darlehensvertrag oder im Grundbuch? Ist die Vermietung an Dritte genehmigungsfrei? Bei Eigentumswohnungen ist außerdem die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einzuholen, sofern die Teilungserklärung dies vorsieht.

• ✓ Mietspiegel der Gemeinde recherchiert
• ✓ Mietpreisbremse geprüft (gilt sie am Standort?)
• ✓ Steuerberater konsultiert / Steuerpflicht geklärt
• ✓ Bankgenehmigung eingeholt (falls nötig)
• ✓ WEG-Zustimmung eingeholt (bei Eigentumswohnung)

Das Mietrecht in Deutschland ist mieterfreundlich und komplex. Als Vermieter sollten Sie die wichtigsten Vorschriften kennen, bevor Sie den ersten Mietvertrag unterzeichnen.

Mietvertragsarten: Der unbefristete Mietvertrag ist der Regelfall. Ein befristeter Mietvertrag (Zeitmietvertrag) ist nur unter engen Voraussetzungen nach § 575 BGB zulässig — zum Beispiel bei geplanter Eigennutzung oder Abriss. Formularmietverträge mit unzulässigen Klauseln sind unwirksam.

Kaution: Sie dürfen maximal drei Nettokaltmieten als Kaution verlangen. Die Kaution ist getrennt vom eigenen Vermögen auf einem Treuhandkonto oder als Sparbrief anzulegen und verzinst zurückzugeben. Den genauen Betrag und den gesetzlichen Ratenzahlungsplan ermitteln Sie mit unserem Mietkautionsrechner.

Schönheitsreparaturen: Viele Standardklauseln zur Renovierungspflicht sind unwirksam. Lassen Sie den Mietvertrag von einem Fachanwalt oder Vermieterverband prüfen, um kostspielige Fehler zu vermeiden. Unsere kostenlose Mietvertrag Vorlage enthält bereits rechtssichere Formulierungen.

• ✓ Mietvertragsart gewählt (unbefristet / befristet)
• ✓ Kautionshöhe festgelegt (max. 3 Nettokaltmieten)
• ✓ Treuhandkonto für Kaution eröffnet
• ✓ Mietvertrag rechtlich geprüft
• ✓ SCHUFA-Auskunft und Selbstauskunft vorbereitet

Eine gut vorbereitete Wohnung erzielt eine höhere Miete, zieht bessere Bewerber an und reduziert den Leerstand. Investieren Sie gezielt in Maßnahmen mit hohem Rendite-Kosten-Verhältnis.

Reparaturen und Renovierung: Beheben Sie alle offensichtlichen Mängel — tropfende Wasserhähne, defekte Elektrik, undichte Fenster. Eine frisch gestrichene Wohnung in neutralen Farben wirkt einladend und lässt sich leichter vermieten.

Energieausweis: Seit 2014 ist der Energieausweis bei der Besichtigung Pflicht und muss im Inserat angegeben werden. Ohne Energieausweis drohen Bußgelder bis 15.000 €.

Professionelle Fotos: Hochwertige Fotos steigern die Klickrate in Immobilienportalen erheblich. Fotografieren Sie bei Tageslicht, räumen Sie auf und betonen Sie die Raumwirkung.

• ✓ Alle Mängel und Reparaturen behoben
• ✓ Wohnung gereinigt und ggf. frisch gestrichen
• ✓ Energieausweis vorhanden und aktuell
• ✓ Professionelle Fotos erstellt
• ✓ Grundriss vorbereitet (optional, aber empfehlenswert)
• ✓ Inventar dokumentiert (bei möblierter Vermietung)

Die Mietersuche entscheidet über den langfristigen Erfolg Ihrer Vermietung. Eine sorgfältige Bewerberauswahl schützt vor Mietausfall und Mietnomaden.

Das Inserat: Veröffentlichen Sie auf den relevanten Plattformen (ImmobilienScout24, ImmoWelt, eBay Kleinanzeigen). Beschreiben Sie die Wohnung präzise — Größe, Zimmeranzahl, Ausstattung, Nebenkosten und Verfügbarkeit. Nennen Sie die Warmmiete und die Nettokaltmiete getrennt.

Bewerber qualifizieren: Fordern Sie vor der Besichtigung eine ausgefüllte Selbstauskunft, aktuelle Gehaltsnachweise (3 Monate), eine SCHUFA-Auskunft und — falls vorhanden — eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters an. Einkommensnachweis: Als Faustregel sollte die Warmmiete nicht mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens betragen.

Diskriminierungsverbot: Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) gilt auch im Mietrecht. Lehnen Sie Bewerber nie aus rassistischen, religiösen oder anderen diskriminierenden Gründen ab — und dokumentieren Sie Ihre Auswahlentscheidung sachlich.

• ✓ Inserat mit Energieausweis-Daten erstellt und veröffentlicht
• ✓ Selbstauskunft-Formular vorbereitet
• ✓ SCHUFA-Auskunft und Gehaltsnachweis angefordert
• ✓ Besichtigungstermine organisiert
• ✓ Mieterauswahl sachlich dokumentiert

Der Mietvertrag ist das rechtliche Fundament Ihrer Vermietung. Ein lückenhafter Vertrag kann im Streitfall zu Ihren Ungunsten ausgelegt werden — investieren Sie hier in Qualität.

Pflichtangaben: Name und Anschrift beider Parteien, genaue Bezeichnung der Mietsache, Miethöhe (Nettokalt + Nebenkosten), Mietbeginn, Kaution, Regelungen zu Tierhaltung, Untervermietung und Schönheitsreparaturen. Lesen Sie dazu auch unsere Übersicht zu den Mietverträgen verwalten.

Nebenkostenvorauszahlung: Vereinbaren Sie eine Nebenkostenvorauszahlung und erstellen Sie jährlich eine ordentliche Nebenkostenabrechnung. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen.

Unterschriften: Alle Mieter müssen den Vertrag unterschreiben — auch Partner, die nicht als Hauptmieter auftreten. Bewahren Sie eine unterzeichnete Kopie sicher auf, am besten digital und als physisches Original.

• ✓ Rechtssicheren Mietvertrag verwendet
• ✓ Alle Pflichtangaben enthalten
• ✓ Nebenkostenvorauszahlung vereinbart
• ✓ Alle Mieter haben unterschrieben
• ✓ Kopie ausgehändigt und Exemplar archiviert

Das Übergabeprotokoll ist eines der wichtigsten Dokumente in der Vermieter-Mieter-Beziehung. Es hält den Zustand der Wohnung zum Einzug fest und ist bei einem späteren Auszug die Grundlage für Schadensfeststellungen.

Was ins Protokoll gehört: Datum der Übergabe, Zählerstände (Strom, Gas, Wasser), Anzahl ausgehändigter Schlüssel, detaillierte Zustandsbeschreibung aller Räume, Fotos als Anlage, sowie vorhandene Mängel die bereits beim Einzug bestehen (damit der Mieter diese später nicht zu vertreten hat).

Schlüsselübergabe dokumentieren: Notieren Sie jeden einzelnen Schlüssel — Wohnungsschlüssel, Briefkastenschlüssel, Kellerschlüssel, Garagenschlüssel. Der Mieter bestätigt die Anzahl mit seiner Unterschrift.

• ✓ Übergabeprotokoll vollständig ausgefüllt
• ✓ Alle Zählerstände abgelesen und notiert
• ✓ Fotos aller Räume und Mängel gemacht
• ✓ Anzahl Schlüssel dokumentiert und quittiert
• ✓ Beide Parteien haben Protokoll unterschrieben
• ✓ Kaution auf Treuhandkonto eingegangen und bestätigt

Für einen reibungslosen Start nutzen Sie unsere kostenlose Übergabeprotokoll Vorlage — druckfertig und vollständig für alle Räume vorbereitet.

Mit der Übergabe beginnt die eigentliche Arbeit. Als Vermieter tragen Sie dauerhaft Verantwortung für Ihre Immobilie und Ihre Mieter — sowohl rechtlich als auch wirtschaftlich.

Instandhaltung: Sie sind verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten (§ 535 BGB). Meldungen von Mängeln müssen zeitnah bearbeitet werden — ignorierte Mängel können zu Mietminderungsansprüchen führen.

Nebenkostenabrechnung: Erstellen Sie jährlich eine korrekte Betriebskostenabrechnung. Fehler bei der Abrechnung sind der häufigste Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter.

Versicherungen prüfen: Eine Vermieter-Haftpflichtversicherung und eine Gebäudeversicherung sind essenziell. Prüfen Sie, ob auch eine Mietausfallversicherung sinnvoll ist.

Wer mehrere Objekte verwaltet, sollte über eine professionelle Software nachdenken. Mit ImmobilienHQ kostenlos testen können Sie Zahlungen, Dokumente und Kommunikation zentral verwalten — und haben alle Fristen im Blick.

• ✓ Regelmäßige Kontrolle des Objektzustands eingeplant
• ✓ Mängelmeldeweg für Mieter kommuniziert
• ✓ Nebenkostenabrechnung terminiert (12 Monate nach Jahresende)
• ✓ Gebäude- und Haftpflichtversicherung abgeschlossen
• ✓ Steuererklärung: Einnahmen-Ausgaben dokumentiert